미등기신축아파트 전세, 중기청 목적물 변경, 미등기아파트 보증보험

이사하면서 가장 걱정했었던 신축아파트 입주!

신축아파트는 알려진 바와 같이 등기가 나기 전이라 입주하는 것이 많이 불안할 수 있다.

​

흔히 전세 계약을 할 때 가장 먼저 보는 것이 해당 주소지의 등기부등본인데,

신축건물은 아직 미등기 상태이므로 이를 확인할 수 없다.

준공이 나고 사용검사확인증이 나오면 입주가 가능하므로

임대를 줄 수 있다.

​

신축아파트기 때문에 깔끔하고

커뮤니티 센터도 잘 되있다는 점도 마음에 들어서

여기로 전세를 구하게 되었던 후기를 남기고자 한다.

​

---

​

우선 신축아파트가 미등기이기 때문에

임대인과의 직접계약은 위험하다.

중개수수료가 아깝다고 생각이 들지만

이러한 상황에서는 전문가와 함께 진행을 하는 것이 안전하다.

그리고 해당 아파트 계약을 많이 접하고 진행했던 부동산이면 더 좋다.

​

​

그리고 나는 현재 중기청 대출이 진행되어 있기 때문에

목적물 변경까지 해야 되어서

대출관련 내용까지 잘 아는 부동산이 필요했다.

​

​

우선 마음에 드는 아파트를 찾았고,

내 조건에 맞는 매물을 가지고 있는 부동산을 찾았다.

연락을 해서 중기청 진행중이며 목적물변경을 해야하는 상황이라고 전달했다.

​

먼저 중기청을 진행했던 은행에 관련 내용도 문의를 했고

은행의 답변은

​

목적물 근처 동일한 은행으로 방문해서 진행을 해야 한다고 했다.

계약서 작성 전 이지만 목적물 변경이 가능한 건물인지 확답을 받아야 했기에

(목적물 변경 신청은 확정일자, 입주 후 전입신고 하고 진행이 되므로)

바로 갈 시간이 안되어 해당 은행 유선전화로 상담을 요청하였다.

직원분께 상황을 이야기하고

해당아파트 이름을 얘기하니 바로 알고 설명해주셨다.

다행히 해당 건물은 신축미등기라도 문제가 없으며

해당 은행에서 진행이 된 선례가 있었다고 하였다.

​

이래서 목적물 근처에 있는 은행으로 가라고 했던 것 같다.

처음에 알아봤을 때는 처음 대출 진행했던 그 지점으로 가야한다고 했었는데..

다른 동네라 처리가 더 꼬였을 것 같다.

​

​

이후로 실제로 매물을 본 후 계약금을

임대인 계좌로 입금했다.

​

아! 그리고 계약금을 입금하기 전에는

부동산을 통해서 이러한 특약사항이 들어갔으면 한다고 임대인측과 협의를 요청했다.

특히 대출과 함께 진행하는 경우에는

대출불가로 인한 경우 임대인은 계약금 전액을 반환해준다라는 내용이 들어가야 한다.

나는 이미 중기청 연장이 완료 된 상태였고

그 이후에 목적물 변경을 하였기 때문에 날짜까지 구체적으로 넣어서 특약을 넣기로 했다.

​

그리고 미등기 신축 아파트의 경우, 특히 조합원 매물인 경우에는

잔금으로 중도금, 잔금을 치루는 경우가 대부분이기 때문에

기본적으로 임대인은 잔금일 중도금대출 상환 및 분양대금을 완납하고 임차인을 1순위로 보전해준다라는

내용의 특약도 들어간다.

​

다행히 임대인이 동의하였고 계약서 작성하는 날짜를 잡았다.

​

---

​

계약서 작성일 당일

​

미등기 건물이기 때문에

분양계약서를 꼼꼼하게 봐야한다.

재산의 표시에 있는 주소와 면적 등의 정보가 내가 입주할 곳이 맞는지,

분담금 납부일정의 진행사항 체크,

공급받는자와 임대인이 동일한지 체크,

만약 처음 분양자에서 권리의무 승계내역이 있다면

이 승계내역의 최종 양도인이 임대인과 동일한지 확인하여야 한다.

​

이러한 내용들은 부동산에서 기본적으로 파악하고 있어야 하므로

계약시 그때그때 부동산에

제대로 된 내용인지, 문제될 소지는 없는게 맞는지 확인해달라고 요청하면 된다.

​

계약서에 최종 서명 전,

이 내용으로 계약 진행에 전혀 문제가 없는게 맞는지,

더 추가할 내용이 없는지 여쭤봤다.

​

계약서는 당연히 꼼꼼하게 확인!

임대인 본인이 아닌 대리인 통해서 진행하는 경우

필요서류도 꼭 확인하고

나는 임대인 신분증 보면서 영상통화까지 했음

계약서 임대인, 임차인, 부동산정보, 보증금, 특약 등

필수적인 요소들을 확인하고

서명하고 추가 계약금(보통 보증금의 5% 혹은 10%)를

임대인 계좌로 입금하였다.

​

​

​

확정일자와 전월세신고제가 연계되어 이것까지 같이 받고

대출 진행 여부 확정을 위해 은행으로 갔다.

처음 대출 받을 때와 비슷했고

필요한 서류는

임차,임대인 신분증

계약서

확인설명서

부동산 공제증서

계약금 영수증

미등기 신축아파트로 인한 서류

- 분양계약서(공급계약서)

- 입주안내문

- 사용승인서

이렇게 있었다.

​

목적물 변경을 위한 서류들이지만

나는 미리 확인을 해야했기 때문에 다 들고갔다.

목적물 변경시 필요한 서류는

아래에 다시 기입!

​

​

---

유선 상담을 진행해주셨던 은행직원분이 현장에서도 동일하게 확인해주셨다.

위 서류들 확인하면서

중기청 조건, 목적물 변경의 조건이 되는 곳이 맞는지

확인해주셨고(소요시간이 생각보다 오래 걸렸음)

다행히 모두 문제없이 진행된다고 하였다.

​

​

임대인에게 이를 통보하였고

계약은 그대로 진행되었다.

​

​

---

​

​

​

입주 당일!

​

이삿짐 센터보다 먼저 도착해서

잔금 상환하는 은행에서 임대인, 본인, 부동산 이렇게 만났다.

​

내가 이체하는 잔금으로

해당 매물의 잔금을 처리하는지 확인하였고

잔금완납 후

관련 서류를 받았다(사진으로도 가능)

미납내역에 0원으로 찍혀있는 서류면 다 가능하다.

​

그리고 바로 전입신고를 하여 대항력을 갖추고

은행으로 다시 방문.

​

여기서 필요한 서류는

이전에 은행 방문했던 것과 동일하지만

추가로 주민등록등본, 잔금완납확인서를 가져가야 한다.

​

전입신고가 되어야 목적물 변경이 가능하기 때문이다.

​

​

이전에 미리 상담하고 대부분의 서류를 다 제출해서

목적물변경 하는 당일에는 엄청 빨리 끝났다.

미리 낸 서류들을 은행에서 사본으로 가지고 있었기 때문에

들고가지 않았는데

은행마다 처리하는 방식이 상이할 수 있으므로

모든 서류를 다 챙겨가는 것이 좋겠다.

​

​

목적물 변경은 심사기간이나 뭐 .. 그런게 없었다.

입주 후 진행하면 되고

한달 이내에는 방문해야 한다고 했다.

서류가 확인되고 다 끝났다고 하셔서

처음 대출 받을 때 처럼 사후심사나 이런게 들어가나요? 라고 여쭤봤는데

그런거 없다고 하셨다.

​

​

---

​

미등기 신축 아파트는 처음이라 많이 걱정했는데

특히 중기청 전세자금대출까지 끼어있으니까

조사를 많이 했더니 다행히 수월하게 끝이났다.

​

본인과 부동산, 은행 이렇게 합이 잘 맞아야 한다고 생각한다.

부동산이라고 대출에 대해서 다 아는게 아니기 때문에

방문할 은행 직원과 소통하는 것이 중요하고

나도 담당 직원분의 명함을 받아 계속 한분과 통화하고

진행하였던 것이 수월하게 할 수 있었던 이유라 생각한다.

​

중개수수료가 몇만원이 아닌 몇십만원이 들어가므로

부동산 선택도 참 중요하다.

이번 나의 계약도 공동중개였기 때문에

내 부동산 측은 괜찮았는데

임대인 측의 부동산 직원은 정말 별로였다.

일처리나 언행 등..

​

​

보통 조합원인 경우 집단등기를 치기 때문에

입주하고도 개별등기를 치는 경우와 다르게

등기가 나오기 까지 두세달 정도 시간이 걸릴 수 있다고 한다.

​

또한 신축아파트의 경우

전매제한 기간도 있고

이렇게 조합원으로 단체로 진행하는 경우에는

법무사 비용 등을 아끼기 위해서 단체로 진행하는 경우가 대부분이라고 하니

너무 걱정은 안해도 될 것 같다.

​

​

확정일자와 전입신고를 받으면

대항력이 생겨 나의 보증금 걱정 없겠지만,

그리고 특약에도

임차인을 1순위로 보전해주다는 내용도 들어가 있다지만

그래도 큰 금액이니 걱정이 되어

보증보험을 드는 사람이 많다.

​

미등기 건물은 보증보험 가입이 불가하다.

근데 영영 되지 않는 것은 아니고,

입주 후 바로는 진행할 수 없다.

등기가 나오질 않았으니까.

​

이후 시간이 지나고 등기가 나오면

가입은 가능하니 걱정하지 않아도 될 것 같다.

hug의 경우

계약기간 중 절반 이상이 지나기 전이면

가입이 가능하기 때문에

등기가 나오고 나서 바로 가입하면 된다!

​

---

​

​

너무 많은 정보를 접하다보면

오히려 결정하는 것에 더 어려움을 느낄 때가 있다.

사공이 많으면 배가 산으로 간다고ㅎㅎㅎ

​

정확하고 필수적인 것들만 확인하는 것이 쉽지 않으니까

조사는 충분히 해야한다!

신축아파트는 일반분양을 제외하고는 거의 미등기이기 때문에

그러한 선례를 잘 찾아보는 것이 좋다.

​

얼른 내집마련 하는 날이 오기를 ㅎㅎ.......